آمار متفاوت برای صعود بهاری بازار مسكن

وزارت مسكن: 9/7 درصد نه 20 درصد
دنیای اقتصاد- وزارت مسكن چند روز پس از انتشار گزارش آمار رسمی درباره رشد قیمت مسكن در تهران، در یك واكنش رسمی نسبت به «نرخ‌ 4/19 درصدی» كه در آن گزارش آمده، اعلام كرد: شواهد عینی نشان از تغییرات بسیار محدود در قیمت آپارتمان و در عین حال ثبات در این حوزه طی ماه‌های اخیر دارد.محاسبات وزارت مسكن نشان می‌دهد قیمت مسكن فقط 9/7 درصد در بهار امسال رشد داشته و در سطح یك میلیون و 570 هزار تومان است.

«گزارش سوم» درباره نوسانات اخیر قیمت آپارتمان در پایتخت منتشر شد
روایت وزارتی از قیمت مسكن
 وزارت مسكن : مجموع افزایش قیمت آپارتمان مسكونی در بهار سال جاری در حد 9/7 درصد بوده است
 چرا نتایج مركز آمار با وزارت مسكن همخوانی ندارد؟ ماجرا چیست؟
گروه مسكن- فرید قدیری: وزارت مسكن در یك واكنش رسمی نسبت به ارقام اعلام شده درباره نوسان بهاری قیمت مسكن، اعلام كرد: «طی ماه‌های اخیر تغییرات بسیار محدود در قیمت فروش آپارتمان‌های مسكونی در تهران رخ داده است و در عین حال ثبات در این حوزه همچنان برقرار است.» این وزارتخانه روز گذشته با انتشار جوابیه‌ای خطاب به گزارش «دنیای‌اقتصاد» نحوه افت‌وخیز ارزش معاملاتی املاك مسكونی در پایتخت را اینطور روایت كرد: «مجموع افزایش قیمت آپارتمان مسكونی در بهار سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل در حد 9/7 درصد بوده است.»
این نرخ -كه از رشد قیمت مسكن زیر نرخ تورم حكایت می‌كند- در حالی اعلام شده است كه «دنیای‌اقتصاد» هفت روز پیش به نقل از سایت رسمی مركز آمار ایران از رشد 4/19 درصدی قیمت هر متر مربع بنای مسكونی طی بهار امسال در شهر تهران خبر داده بود.
جالب آنكه، این دو نهاد -وزارت مسكن و مركز آمار- در تحلیل‌های خود به اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات املاك در وزارت بازرگانی استناد می‌كنند، اما همین سامانه شش روز پیش گزارش دیگری درباره تحولات قیمت مسكن تهیه كرد كه در آن آمده بود رشد قیمتی كه طی سه ماه اول رخ داده در دو ماه اول تابستان خنثی شده و سطح قیمت مسكن مجددا به نرخ یك میلیون و 500 هزار تومان رسیده است.
به این ترتیب اگرچه هر سه نهاد مرجع در اعلام آمارهای مربوط به بازار مسكن، در سه گزارش جداگانه، بر رشد قیمت در اوایل سال جاری اشتراك نظر دارند اما، نرخ این رشد فاصله فوق‌العاده فاحشی از یكدیگر دارد؛ به‌طوری‌كه وزارت مسكن معتقد است میزان رشد قیمت كمتر از نصف نرخی است كه مركز آمار مدعی آن است.
روایت وزارت مسكن در این باره حاكی است «متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان مسكونی در شهر تهران طی بهار89 به یك میلیون و 578 هزار تومان رسیده است كه در مقایسه با قیمت یك میلیون و 462 هزار تومانی بهار88 رشد 9/7 درصدی را نشان می‌دهد.»
این نتایج تحلیل‌های وزارتی نشان می‌دهد در ماه‌های ابتدایی امسال نرخ رشد ارزش معاملاتی مسكن در حد «زیر نرخ تورم» اتفاق افتاده است كه با توجه به ضرورت انگیزه مالی برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و انتظار برای كسب سود عادلانه اقتصادی در این بازار، رخداد چنین نرخ رشدی طبیعی است.
بازار مسكن پایش می‌شود
وزارت مسكن اعلام كرده است بازار مسكن تحت پایش مرتب قرار دارد و نتایج این پایش نشان می‌دهد قیمت آپارتمان با تغییرات بسیار محدود و در عین حال با ثبات نسبی روبه‌رو است.
متن كامل جوابیه وزارت مسكن
متنی كه وزارت مسكن تحت عنوان «جوابیه» به گزارش «تغییر روند قیمت مسكن در پایتخت» تهیه كرده و خواستار چاپ آن در روزنامه شده، به شرح زیر است:
اطلاعات سامانه ثبت‌ معاملات املاك و مستغلات كشور كه به طور مستقیم، معاملات صورت گرفته از بنگاه‌های مشاوران املاك را ثبت می‌كند حاكی از آن است كه پس از كاهش شدید قیمت در نیمه دوم سال 1387‌تغییر قیمت مسكن بسیار بطئی می‌باشد، به طوری كه در نه‌ماهه ابتدایی سال 88 قیمت‌ها در رقم 5/1 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران تثبیت شد و در زمستان با اندكی افزایش – كه ناشی از جو روانی پایان سال بود – به حدود 6/1 میلیون تومان رسید و مجددا در بهار سال 1389 با دو درصد كاهش مواجه شد به طوری كه در مجموع افزایش قیمت آپارتمان مسكونی در بهار سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل در حد 9/7 درصد بوده است.
شواهد عینی و پایش بازار نیز حاكی از تغییرات بسیار محدود در قیمت آپارتمان مسكونی و ثبات در این حوزه است. ضمن اینكه پیش‌بینی می‌شود با توجه به افزایش قابل‌توجه صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های مناطق شهری كل كشور و همچنین عرضه واحدهای مسكونی مهر در یك سال آتی، با عرضه كافی در حوزه مسكن مواجه باشیم كه نتیجه آن تداوم ثبات در این حوزه است.
ماجرای اختلافات آماری
خبرنگار دنیای‌اقتصاد درباره علت اختلاف آماری كه اخیرا برای اعلام نرخ رشد قیمت مسكن در تهران بوجود آمده است، به اطلاعاتی دست پیدا كرده كه كارشناسان مسكن و همچنین برخی از مسوولان این حوزه به‌صورت كلی آن را تایید می‌كنند.
ماجرای این اختلاف از سال گذشته به‌وجود آمد. بعد از آنكه سامانه رهگیری معاملات املاك با هزینه‌های میلیاردی راه‌اندازی شد و همه بنگاه‌های املاك ارزش معاملات قطعی را شروع به ثبت در این سامانه كردند، وزارت مسكن و مركز آمار به سمت استفاده از نتایج خام این سامانه جذب شدند اما این دو دستگاه دولتی هر كدام با روش‌های مخصوص خودشان، اطلاعات خام در سامانه رهگیری معاملات املاك را تجزیه و تحلیل آماری می‌كنند.
در این سامانه به دلایلی از جمله اشتباه مشاوران املاك یا دلایل فنی دیگر، همه داده‌هایی كه تحت عنوان قیمت قطعی مسكن ثبت می‌شود، صحیح نیست و برخی از آنها ایراد دارد یا اینكه مشكوك است.
وزارت مسكن در تحلیل‌های آماری كه از داده‌های سامانه رهگیری استفاده می‌كند از این اطلاعات ناقص و دارای اشكال استفاده نمی‌كند.
همچنین نكته مهم دیگری كه ریشه اختلاف آماری اخیر در بازار مسكن را شكل می‌دهد به محاسبه «دامنه قیمت» مربوط می‌شود.
كارشناسان آمار و اقتصاد مسكن در وزارت مسكن مبایعه‌نامه‌هایی كه در آن قیمت كمتر از متری 300 هزار تومان باشد را در محاسبه میانگین قیمت مسكن استفاده نمی‌كنند همچنین قیمت‌های بیشتر از 8 میلیون تومان را نیز در بازار كنونی و با توجه به كف و سقف طبیعی قیمت ملك در تهران، لحاظ نمی‌كنند. چنین شیوه‌ای باعث می‌شود میزان خطای آماری یا انحراف معیار در محاسبه نرخ رشد قیمت مسكن به صفر نزدیك شود.
به این ترتیب فیلترهایی كه وزارت مسكن برای این كار استفاده می‌كند باعث شده نرخ رشد متفاوتی از آنچه مركز آمار ایران هفته گذشته اعلام كرد، به‌دست بیاید.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، وزارت مسكن در حالی نرخ رشد قیمت مسكن در بهار امسال را خفیف و در حد 9/7 درصد گزارش كرده است كه در چند روز اخیر مشاوران املاك نیز اعلام كرده بودند رشد شدید قیمت در بازار رخ نداده است.