تحلیل انبوه‌سازان از بازار مسكن پس از یارانه‌ها

دنیای اقتصاد- «تحلیل اثر هدفمندكردن یارانه‌ها بر قیمت مسكن» عنوان تحقیق مكتوبی است كه كانون سراسری انبوه‌سازان كشور آن را برای پیش‌بینی آینده بازار مسكن و كمك به دولت برای انتخاب امن‌ترین مسیر در اجرای قانون یارانه‌ها، تهیه كرده است. در نتایج این تحلیل كه برای پیگیری از طریق انجمن انبوه‌سازان تهران به وزارت مسكن ارائه شده، دغدغه‌ای از بابت افزایش آنی قیمت مسكن وجود ندارد، با این توجیه كه قیمت مسكن طی سال‌های اخیر رشد خوبی كرده و بیش از این به دلیل پایین‌بودن قدرت خرید، امكان ازدیاد چشمگیر آن وجود ندارد.

بزرگ‌ترین تشكل ساختمانی كشور اثر هدفمندكردن یارانه‌ها در بازار مسكن را بررسی كرد
درخواست یارانه‌ای انبوه‌سازان از دولت

 پیش‌بینی قیمت مسكن بعد از حذف یارانه: افزایش در كوتاه‌مدت منتفی است
 حذف «تدریجی» یارانه‌ انرژی در بخش «ساختمان» بازار مسكن را از «التهاب» قیمت در میان‌مدت «مصون» نگه می‌دارد
 گزینه‌های درخواستی: اختصاص سهم بیشتر از منابع هدفمندی، واردات مصالح و ذخیره‌سازی توسط دولت
گروه مسكن- فرید قدیری: «تحلیل اثر هدفمندكردن یارانه‌ها بر قیمت مسكن» عنوان تحقیق مكتوبی است كه كانون سراسری انبوه‌سازان كشور آن را برای پیش‌بینی آینده بازار مسكن و كمك به دولت برای انتخاب امن‌ترین مسیر در اجرای قانون یارانه‌ها، تهیه كرده است. در نتایج این تحلیل كه برای پیگیری از طریق انجمن انبوه‌سازان تهران به وزارت مسكن ارائه شده، دغدغه‌ای از بابت افزایش آنی قیمت مسكن وجود ندارد با این توجیه كه قیمت مسكن طی سال‌های اخیر رشد خوبی كرده و بیش از این به دلیل پایین‌بودن قدرت خرید، امكان ازدیاد چشمگیر آن وجود ندارد. اما اشاره شده كه در میان‌مدت، قیمت در بازار مسكن از ساخت‌وسازهایی كه در دوران اجرای قانون یارانه‌ها انجام می‌شود، تحت‌شعاع قرار می‌گیرد كه اگر برای كنترل دامنه افزایش هزینه‌های ساخت فكری نشود، افزایش قیمت مسكن دور از واقعیت نخواهد بود.
بزرگترین تشكل انبوه‌سازی كشور عنوان می‌كند چهار گروه مصالح‌ساختمانی پرمصرف در ساخت‌وساز وجود دارد كه برای تولید آنها بین 2 تا بیش از 10 درصد انرژی –سوخت- مورد استفاده قرار می‌گیرد كه اگر قیمت حامل‌های انرژی یك‌دفعه آزاد شود، قیمت تمام‌شده مصالح اصلی بین 20 تا 80 درصد افزایش خواهد یافت.
انبوه‌سازان برای مقابله با افزایش قیمت ساخت مسكن، درخواست كرده‌اند یارانه انرژی برای تولیدات بخش ساختمان به‌صورت تدریجی حذف شود و در مقابل، سال‌به‌سال سهمی كه دولت به‌صورت پرداخت نقدی برای صنایع درنظر گرفته، برای كارخانه‌های تولید مصالح افزایش یابد. محاسبات كانون انبوه‌سازان نشان می‌دهد، این هزینه‌زایی از صندوق منابع یارانه‌ در درازمدت از محل صرفه‌جویی انرژی در ساختمان‌ها برای دولت جبران خواهد شد.
گزینه دیگری كه مد نظر انبوه‌سازان است واردات مصالح برای تنظیم قیمت‌ها است كه در كنار ذخیره‌سازی از هم‌اكنون توسط دولت و فروش تدریجی آن به انبوه‌سازان می‌تواند ساخت‌وسازها را از رشد هزینه‌ای ایمن كند. در تحقیق انجام گرفته توسط كانون سراسری صنف انبوه‌سازان مسكن، پیش‌بینی قیمت مسكن بعد از حذف یارانه‌ها سخت و مشكل عنوان شده، اما تاكید شده چنانچه یارانه‌ها به‌صورت تدریجی برای صنعت ساختمان حذف شود، بازار مسكن به تعادل قیمت خواهد رسید.
متن نتایج این تحقیق به شرح زیر است: به گفته اكثر كارشناسان و اقتصاددانان، هدفمند كردن یارانه‌ها اثر مثبتی بر اقتصاد كشور دارد و اجرای آن امری ضروری و گامی به سوی صنعتی شدن می‌باشد. اما بررسی اثر آن در بخش‌های مختلف به‌خصوص در بخش مسكن با توجه به اینكه در حال حاضر كشور در حال ساخت‌وساز وسیع در طرح مسكن مهر است و یكی از چالش‌های مهم جوانان تامین مسكن است؛ شاید بتواند كمكی در جهت پیش‌بینی وضعیت قیمت مسكن باشد؛ چرا كه حجم بالای ساخت‌وساز در مسكن مهر مسوولیت دست‌اندركاران را دوچندان می‌كند و به نوعی می‌توان گفت كه وظیفه آنها را سنگین‌تر و اهمیت‌ بررسی و تحقیق درباره تاثیر هدفمند كردن یارانه‌ها را در بخش مسكن ضروری و مهم می‌كند. عوامل مهم و موثر بر قیمت ساخت مسكن را می‌توان به سه عامل به شرح ذیل مرتبط دانست:
1 - مصالح ساختمانی و تجهیزات
2 - نیروی انسانی
3 - حمل و نقل ماشین‌آلات
البته قیمت مسكن وابسته به قیمت زمین نیز می‌باشد كه چون در سال‌های اخیر به حد بالای خود رسیده و رشد خوبی كرده است، بعید به نظر می‌رسد كه بعد از حذف یارانه‌ها به طور چشمگیری ترقی كند.
در ضمن چون زمین كالایی است كه نمی‌توان تولید كرد، شاخصی است كه به هر شكلی همیشه در حال رشد است اما با شیبی كمتر نسبت به سه عامل ذكر شده و باید گفت قیمت مسكن با احتساب قیمت زمین از نوسانات بیشتری برخوردار می‌باشد. در ضمن وجود زمین‌های فراوان در دست دولت نیز خود عامل مهمی برای كنترل زمین و تاثیر آن در قیمت مسكن است اما در اینجا بیشتر بحث در مورد قیمت ساخت مسكن است كه رابطه مستقیم با حذف یارانه‌ها در بخش‌های مرتبط با مسكن و ساخت آن دارد.
در ابتدا نگاهی به مصالح ساختمانی خواهیم داشت و اثر حذف‌ یارانه‌ها را در این بخش بررسی می‌كنیم. در این راستا تولید مصالح ساختمانی را به چهار گروه به لحاظ میزان مصرف انرژی تقسیم می‌كنیم:
1 - مصالحی همچون آهن-آجر-آلومینیوم و... كه مصرف انرژی در تولید آنها نقش عمده‌ای دارد و عمدتا بالای 10 درصد می‌باشد.
2 - مصالحی همچون سیمان- آهك- گچ و... كه شامل تولیدات انرژی بر تا 10 درصد است.
3 - مصالحی همچون سرامیك- كاشی - تولید و پرداخت سنگ - شیشه و... كه شامل تولیدات انرژی بر تا 5 درصد هستند.
4 - مصالحی همچون تولیدات چوبی- درب و پنجره- ساخت قطعات بتنی و... كه شامل تولیدات انرژی بر كمتر از 2 درصد می‌باشد.
با این تقسیم‌بندی می‌توان دید كه قیمت مصالح اصلی ساختمان با حذف یارانه‌ها افزایش می‌یابد كه به سهم خود موجب افزایش قیمت مسكن خواهد شد. لیكن برنامه‌ریزی و اعمال تدابیر درست و حذف تدریجی یارانه‌های انرژی در بخش تولیدی و صنعتی، كنترل و نظارت بر اجرای طرح در مراحل تولید و به كارگیری روش‌های جدید ماشین‌آلات كم مصرف می‌تواند از افزایش قیمت تولید بكاهد.
همچنین مشخص است كه تولیدكنندگانی كه به روش‌های سنتی و پراستهلاك مصالح ساختمانی تولید می‌كنند و تا امروز به راحتی می‌توانستند تولیداتشان را به فروش برسانند. به زودی دچار بحران خواهند شد. پس باید به فكر تغییر و تحول در بخش تولید باشند كه در این مرحله نیز حمایت دولت می‌تواند با اعطای تسهیلات به اینگونه كارگاه‌ها و كارخانه‌ها و به نوعی تخصیص یارانه‌های خاص كمك موثری برای آنها باشد. حتی دولت می‌تواند انرژی مصرفی بخش صنعت را جدا كرده و برای صنایع كه مصرف انرژی را صرفا در بخش تولید استفاده می‌كنند افزایش تدریجی را نسبت به مصرف‌كنندگان انرژی، در بخش‌های دیگر اعمال كند كه زمان كافی برای بهسازی و بهینه‌كردن محصولات خود داشته باشند؛ در این شرایط می‌توان گفت كه حذف یارانه‌ها تاثیر چندانی در چند بخش تولید محصولات ساختمانی نخواهد داشت. البته راه دیگر هم وجود دارد و آن افزایش واردات مصالح می‌باشد كه ممكن است در كوتاه‌مدت باعث تعادل قیمت شود، ولی در درازمدت آثار مخربی خواهد داشت و باعث نابودی صنعتگران داخلی خواهد شد. بنابراین واردات مصالح به عنوان حل مشكل زیاد توصیه نمی‌گردد. با ارائه این راهكارها پیش‌بینی می‌شود كه طرح مسكن مهر نیز دچار مشكل نشود. بعضی از كارشناسان در این مورد معتقدند كه در این شرایط دولت می‌تواند با خرید یا پیش‌خرید مصالح عمده و ذخیره كردن آن و تزریق به پروژه‌های مسكن مهر گامی موثر در كنترل قیمت برداشته باشد. كارشناسان افزایش قیمت مصالح را با توجه به انرژی بر بودن آنها بین 20 تا 80 درصد می‌دانند. نكته دیگر نیروی انسانی شاغل در این بخش است كه می‌توان گفت به علت این تحول به نظر می‌رسد قیمت دستمزد كارگران نیز افزایش یابد پس تولیداتی كه سنتی هستند و از نیروی انسانی بیشتری استفاده می‌كنند در این بخش متحمل افزایش قیمت بیشتری می‌شوند. دولت با استفاده از بخشی از درآمد ناشی از حذف یارانه‌ها سعی در كنترل افزایش نرخ دستمزد دارد كه شاید با راهكارهای دیگر بتوان نرخ رشد آن را كاهش داد كه در نتیجه می‌توان گفت در بخش تولید مصالح، با جلوگیری از افزایش قیمت آن در حقیقت از افزایش قیمت مسكن جلوگیری می‌شود.
اما در بخش اجرای ساختمان نیز كه بحث دستمزد كارگران و هزینه‌های حمل و نقل بخش عمده‌ای از قیمت مسكن را شامل می‌گردد می‌توان گفت كه جایگزینی ساخت و ساز صنعتی به جای روش‌های سنتی و قدیمی و كنترل و برنامه‌ریزی مناسب با روش‌های ساخت كه حاصل آن داشتن كمترین پرت مصالح و به كارگیری نیروی انسانی كمتر و كاهش زمان دوره ساخت كه موجب كاهش خواب سرمایه می‌شود، می‌توان باعث كاهش قیمت ساخت شد. از طرفی ساخت و ساز صنعتی كه عمر ساختمان را افزایش می‌دهد به نوعی دیگر و غیرمستقیم، كاهش قیمت را شامل می‌شود باید توجه داشت كه رعایت مقررات ملی ساختمان مانند مبحث نوزدهم كه رعایت آن باعث صرفه‌جویی در مصرف انرژی می‌شود حفظ منافع ملی در درازمدت را به دنبال دارد كه می‌تواند یارانه‌های حین ساخت و ساز را جبران كند.
اما باید توجه داشت كه قیمت مسكن همیشه دستخوش مسائل متعدد دیگر نیز می‌باشد كه شاید پیش‌بینی آنها كار دشواری است. خوشبختانه اجرای طرح مسكن مهر می‌تواند باعث توازن در عرضه و تقاضا گردد كه خود در ثبات قیمت موثر است، لذا مراقبت و تداوم این طرح و طرح‌های تكمیلی دیگر می‌تواند پشتوانه خوبی برای خنثی كردن اثرات منفی اولیه طرح هدفمندكردن یارانه‌ها باشد. به هر حال پیش‌بینی قیمت مسكن بعد از حذف یارانه‌ها كاری مشكل است، اما آنچه كاملا واضح است اینكه دولت با تفكر و برنامه‌ریزی دقیق و اعمال تدریجی یارانه‌ها در بخش‌های كلیدی و كنترل مدبرانه شریان‌های اصلی بخش صنعت می‌تواند با موفقیت و كمترین تاثیر منفی این طرح ملی را كه در درازمدت تامین‌كننده منافع ملی می‌باشد را پشت سر بگذارد و مردم شاهد بزرگ‌ترین تحول مثبت اقتصادی كشور باشند كه در این میان بازار مسكن نیز به تعادل قابل قبول و باثباتی خواهد رسید.